Milyen hatással lesz az ingatlanpiacra a CSOK Plusz? Mit tanulhatunk a 2023-as évből? Mi várható 2024-ben a lakáspiacon? Minden kérdésre választ adunk!
Kitekintés
Ahhoz, hogy megpróbáljuk megérteni, hogy mi várható 2024-ben az ingatlanpiacon, először érdemes áttekinteni az előzményeket.
A magyar gazdaság – méretét tekintve – picinek számít, ezért a globális folyamatok nagy hatást gyakorolnak rá. Emiatt az elmúlt időszak áttekintését egy világba való kitekintéssel kell kezdenünk.
Ingatlanpiaci szempontból kifejezetten érdekes és érdemes figyelemmel kísérni a kínai ingatlanpiac alakulását.
Kínában az elmúlt 60 évben órási városok épültek, a városokba költözők száma drasztikusan megnőtt. Az elmúlt 40 évben a legjobban teljesítő eszközosztály az ingatlan volt, ingatlanadó pedig nem volt, így a fejlődésből és a kedvező feltételekből következően az ingatlanpiac óriásit nőt. Egy idő után megnőtt a befektetési célú és a spekulációs céllal ingatlant vásárlók aránya az első lakás vásárlókkal szemben.
Az ingatlanárak olyan magasságokba emelkedtek, aminek hatására jelentősen csökkent a vásárlók száma. Így Kínában 2021 II. negyedévétől csökkeni kezdtek az árak, illetve visszaestek a tranzakció számok is. (Ez odáig fajult, hogy a 2020-as árbevétel alapján az 50 legnagyobb ingatlanfejlesztő cégből napjainkra 27 csődöt jelentett.) A kínai állam viszont védeni szeretné a piacot és a bankrendszert, mivel ezek a cégek hatalmas hitelállományokat birtokolnak, amelyekre fedezetként az ingatlanok szolgálnak – ezért betiltották, hogy az ingatlanárak csökkentését. Ettől függetlenül viszont (a gazdaság természetéből fakadóan) a reálértékük csökken a lakásoknak az infláció miatt, még akkor is, ha az árcímke nem változik. Ráadául a tranzakciószámok is tovább csökkennek, mivel ezen az áron nem hajlandóak vásárolni a vevők.
Mindez nagy valószínűséggel megrázza a kínai gazdaságot (hatással lehet a GDP-re, a nettó vagyonra és így tovább), ami pedig a világgazdaságra is hatással lehet (a kínai gazdaság mérete és világgazdaságban betöltött szerepe miatt).
Mi történt Magyarországon?
A kínai ingatlanpiaci folyamat erősen hajaz a magyarországi történésekre. 2015 óta jelentős árnövekedés történt a magyar ingatlanpiacon a kedvező gazdasági feltételeknek köszönhetően (alacsony kamatok, rengeteg vissza nem térítendő támogatás). Így nálunk is jelentősen megnőtt a befektetési célú vásárlások száma az utóbbi évekre.
2022-ben aztán a megnövekedett infláció miatt megnőttek a hitelkamatok. Kivezetettek támogatásokat, valamint igen magas állampapír-hozamokat látunk. Ezek miatt nálunk is hasonlóképpen alakult a helyzet, mint Kínában: az árak növekedése megállt, a tranzakciók száma jelentősen csökkent, mivel ezen az áron, illetve ezen feltételek mellett a vásárlók már nem akartak ingatlan vásárolni. Nálunk ugyan nincs betiltva az árak csökkentése – azok azonban, mégsem csökkenek: az ingatlantulajdonsok nem hajlandók csökkenteni a kínált ingatlanok árát.
Ez azonban nem tartható sokáig – és már mutatkoznak jelei annak, hogy változás történik. Nézzük meg, mit jelent ez a gyakorlatban!
Mi várható 2024-ben a magyar ingatlanpiacon?
Az újépítésű ingatlanok esetén – mivel csökkentek az építőanyag árak – az újépítésű lakások ára mérséklődött.
Fontos, megemlíteni, hogy szignifikánsan kevesebb építési engedélyt adtak ki 2022-ben, mivel az ingatlanfejlesztőknek sem volt kecsegtető ilyen kamatszintek mellett projektet indítani, így a jövőben csökkeni fognak az újépítésű lakások kínálata is.
Az árak alakulását pedig mindig a kereslet-kínálat viszonyulása határozza meg.
Használt lakások esetén megjelent az alku lehetősége. Friss mérések szerint az ingatlant kínálók egyre inkább alkuképesek. Akár 10-15%-ot is engednek az eladók. Ez pedig annak köszönhető, hogy sokan felismerték, lehet, hogy nincs más választásuk, ha értékesíteni szeretnék az ingatlanjukat. A gazdasági magyarázat pedig az, hogy nagyon megnőtt a kínált lakások darabszáma, így a vevők bőven válogathatnak. Közben lecsökkentek a tranzakciószámok is, mivel a vevők száma drasztikusan csökkent a megromlott hitelezési kondíciók miatt, vagy éppen azért, mert jobban megérte államkötvénybe fektetni a pénzt.
Milyen változásokat hoz a CSOK Plusz?
Változást hozhat még a támogatási rendszer változása. (Erről szóló részletes írásunkat ide kattintva olvashatod!)
2023 végén kivezetik a városokban igényelhető, eddig CSOK néven futó, főként vissza nem térítendő támogatást, kisebb részében kedvezményest hitelt. (A falusi CSOK nem változik.) 2024 év elején pedig bevezetik a városokban a CSOK Pluszt.
Fontos látni, hogy a CSOK Plusz elsősorban inkább hitel, és nem pedig azonnali vissza nem térítendő támogatás, mint a korábbi CSOK-nál. Ez pedig többek között azt jelenti, hogy nem kavarja majd fel annyira az ingatlanpiacot, mint talán elsőre gondolnánk.
Ennek fényében elképzelhető forgatókönyv lehet az, hogy az árak ettől sem fognak tovább emelkedni: stagnálni fognak
Mivel a CSOK Plusz hitel, és nem támogatás, így hitelminősítéshez lesz kötve. Az igénylőnek igazolnia kell majd a hitelképességét, mert önmagában, alanyi jogon nem fog járni. Így vélhetően kevesebben fogják tudni igénybe venni, mint “elődjét”, a városi CSOK-ot. Továbbá az is szigorítást jelent, hogy csak vállalt gyermekre lehet felvenni. Ennélfogva ugyanis bizonyos életkorban (ahol 40 év feletti a pár női tagja) eleve nem fogják tudni igényelni a CSOK Pluszt. És ne feledkezzünk meg arról sem, hogy csak házasok igényelhetik majd.
Persze az igazság kedvéért hozzá kell tenni, hogy a rendkívül kedvező, fix 3%-os kamatnak és a kapcsolódó támogatásnak köszönhetően azok, akik hozzá tudnak majd jutni a CSOK Pluszhoz, azoknak valóban hatalmas anyagi segítséget jelent majd. Ám ők nem lesznek olyannyira sokan, hogy az ingatlanpiacot egy az egyben új irányba tereljék.
Az év utolsó napjaiban olvashatunk olyan híreket, hogy tovább csökkennek a banki hitelek kamatai, és hogy a közeljövőben várhatóak 6%-os lakáshitelek is.
TIPP: 2023 októberében 9,9%-os inflációval számolhattunk a KSH adatai szerint. Azaz elmondható, hogy egy ennél kisebb, 6%-os kamattal rendelkező hitel esetén még reálhozamot is jelenthet egy hitelfelvétel.
Útravaló
A fentebb felsorolt eseményeket – az SF | Ingatlan olvasatában – az alábbiak szerint összegezhetjük:
Az ingatlanpiac elmúlt néhány évben tapasztalható forgalma és ártendenciája alapján nem valószínű, hogy visszapattan a piac néhány éven belül. A világgazdasági folyamatok is mérsékelt irányt mutatnak, több nagy piacgazdaság is kihívásokkal küszködik.
Egy lassabb, kisebb forgalmú piacra számíthatunk, amely az év folyamán folyamatosan emelkedni fog.
A használt lakások piaca az árakat tekintve először mérsékelten csökkenni fog – akár az alku lehetőség miatt is –, majd a kedvezőbb piaci kamatok okán stagnálni fog (mindezt a túlkínálati piaci környezet miatt).
Az újépítésű piac tekintetében pedig stagnáló árakra, valamint lassú növekedésre számítunk. Ennek oka a javuló kamatkörnyezet, valamint a kínálat és kereslet kiegyenlítődése. (A korábbi CSOK-hoz képest nagyobb mértékű támogatott hitel, a CSOK PLUSZ; valamint a változatlan feltételek mellett elérhető FALUSI CSOK mind ezt segíti.)
A piaci kamatszinteket tekintve rövid időn belül várhatóak a 6% körüli kamatok. A csökkenő állampapír-hozamok szintén hasonló szintekre fognak elérni 2025-től. Így a megtakarítások újra az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Most akkor hogyan tovább? Az első és legfontosabb, hogy akármilyen döntést is kell meghoznod ingatlaneladással vagy ingatlanvásárlással, tájékozódj hiteles és megbízható forrásokból! A CSOK Plusszal, és a többi hasonló támogatással kapcsolatban szintén igyekezz naprakész maradni! Alaposan járj utána, hogy milyen támogatásokra lehetsz jogosult!
Ingatlanvásárlás tervezése esetén, eljött a jó vételek ideje: érdemes lépni, ha ingatlanvásárlást tervezel, akár piaci hitel felvétele esetén is. Széles választék áll rendelkezés a megfelelő ingatlan megtalálására, illetve a finanszírozás is elérhető lesz a 6% körüli, átlagosnak mondható, kamatokkal 30 éves viszonylatban nézve. Valamint, ha ügyes voltál, akkor az elmúlt évben már komoly hozamot is realizálhattál betéti kamatokon, amely hozamok magas szintje a jövőben folyamatosan csökken majd.
Ha úgy érzed, készen állsz új lakás vagy ház vásárlására, akkor bátran vedd fel velünk a kapcsolatot! Hívni fogunk, hogy megbeszélhessük, miben és hogyan tudunk Neked segíteni!